מאמרים

עורך דין מקרקעין בנתניה - הסכם מכר דירה

עודכן ב: לפני 6 ימים

ביטל או אכיפה ?


מתי ניתן לבטל הסכם מכר דירה בשל הפרתו על ידי אחד הצדדים לעסקה?

בשעה טובה הגעתם לרגע שבו חתמתם על הסכם למכירת/קניית דירה, אך כעת מתברר כי צד לעסקה הציג לכם מצג שווא ו/או הסתיר מכם פגמים הקיימים בנכס ו/או עובדות מהותיות אחרות.


סעיפי החוק העיקריים הדנים בהפרות הסכם מצויים, כמובן, בחוק החוזים וכן בחוק מכר דירות.


הופר חוזה מכר דירה על ידי אחד הצדדים ? האם קיימת אפשרות לביטולו של חוזה המכר או לדרוש אכיפתו ולצידו פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו?


למשל, בין הצדדים נכרת הסכם למכירת דירה. עובר לכריתת ההסכם הציג המוכר לקונה את הדירה כבנויה לפי היתרים כדין. יומיים לאחר חתימת ההסכם התברר לקונה כי שטח הדירה בהיתר קטן משטחה בפועל, כי אין היתר בניה לשינויים שנעשו ולשטח העודף.


במקרים כאלה פסקו בתי המשפט, כי על צד המנהל מו"מ לקראת כריתתו של חוזה חלה חובת גילוי, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שווא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם.


עוד נפסק, כי מי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בעת ניהול המו"מ. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה, וגם חובת תום הלב מחייבת זאת.


סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), קובע כי צד לחוזה הנפגע מהפרתו רשאי לבטל את החוזה באחד משני מצבים: כשההפרה היא יסודית, או כשההפרה אינה יסודית אך הנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה.


חשוב לציין, כי הפרה יסודית אינה מבטלת את החוזה מאליה. היא מעמידה בפני הנפגע את הברירה אם לבטל את החוזה או להמשיך בקיומו.


כך למשל, באם צד להסכם לא עמד במועדי התשלום שעליהם הוסכם בחוזה המכר, הרי שהדבר מהווה הפרה יסודית. אולם, הצד השני להסכם בחר שלא לבטל את ההסכם בשל כך והמשיך לקיימו. במצב דברים זה, השאלה אפוא, מהם התנאים הראויים לאכיפת הסכם מכר דירה.


מדובר בנושא מורכב למדי. מצב של ביטול הסכם מכר דירה נבחן על פי העיקרון של "כל מקרה לגופו". באופן כללי חשוב לדעת שמערכת המשפט תיתן עדיפות לקיום ההסכם על פני ביטולו, ותסתפק במתן פיצוי כספי בלבד, בגין הנזקים שנגרמו לצד המקיים.


אחד הדברים שחשוב לעשות במקרה שבו עולה צורך לבטל/לאכוף את ההסכם הוא להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, שעוסק בתחום.


הכותב הינו מיכאל בן צבי, עורך דין מקרקעין נתניה , האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי.